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2019年1月30日水曜日

投稿日 2019年1月30日水曜日

読みかじり - 自宅マンション投資で 資産作りせよ - 東洋経済(7APR18)より

P86より


以前から好立地の自宅マンション投資を勧めていますね。

今の価格水準でもマンションは買ったほうが得と見込んでいる。
5年間持って下がりそうだったら売ればいいし、その間、賃貸で支出するより分譲のほうが安く済む。自宅は売買の際、ローン金利や税制面で優遇されているから、住み替えを重ねて効率よく資産形成をしようとタイミングを計り、実行していくことが大事だ。

マンションの資産性満喫には法則性があるとか。


「儲かる物件七つの法則」と言っている。



当方のサイトで過去のデータにより検証したもので、妥当なことが証明されている。理論はでき上がっているから、実際の価格としてはいくらが適正なのかは、サイトのその時々の実践編で確認してもらうことになる。



その七つの法則とは。
①「買ってはいけない時期がある
② 単価の高いエリアは底堅い、
③ 交通アクセスはいいに限る、
④ 大規模マンションは得、
⑤ ランドマーク性に価値がある、
⑥  面積は小さいほど損、
⑦ 適正価格以下で購入する。


これに新たに法則項目を三つ

⑧ 売り主は大手が有利、
⑨ 人気公立小学校区内は値下がりしにくい
⑩ 鉄道の延伸・新駅と駅前再開発には乗る、


戸建てより マンションなのですね。

 一戸建てに罪はない。ただ結局、マンションも戸建ても、次に買 う人がいくらで
買ってくれるかが重要なことに変わりはない。
購入者はローンを組む。ローン が多く出るものであれば高く買ってもらえるが、それは銀行側の査定の話。

戸建ての査定は建物部分が耐用年数評価 で築22年を過ぎればゼロ評価だ。あとは土地価格分のみ。

日本の場合はリフォームをしてもおカネをかければかけるだけ評価額では損 をしたも同然となる。

そういうファイナンスの状況になっている。

その点、マンションは減価がゆっくり。コンクリートは47年償却なので、50年で割ったとしHても毎年2%ずつ程度しか価格は下がらない計算だ。

物件価格の下落は毎年2.7%近くが平均。10年経って資産価値が20%落ちても、建物元本はそれ以上の27%減る。
10年で売ると元本のほうが減っているので、含み益が7%出ている。
ローンのつき方が違くので、どうしてもそうなる。
住み替えるためには資産性がないとだめだ。


「10年で買い替えよ」と言っているのは、テンポラリーな住まいとなるものの、所有権があって、ライフスタイルが充実するうえ、資産も形成できるからだ。
一挙両得と言いたい。

メジャー7というマンション売り主大手7社の調査結果によると、最近、マンションを選ぶ一番の理由が資産性になってという。

ただし、値上がり益を考えるなら、億ションは港区、渋谷区、千代田区以外では買ってはいけないのが現実だ。

Q)
自宅以外の不動産投資はどうですか?

純然たる不動産投資でキャピタルゲインを手にしても、賃料収入はほどほどで下落したらおしまいだし、いろいろな経費もかかる。
仲介手数料だけでも6%かかる。
それで儲かったと言い張っている人がいるが、きちんと計算していないだけで、そんなに儲かっているはずはない。


国内できちんと儲けるには、相続節税を有効に活用するしかない。
自宅の場合はやり方があって、大手売り主のタワーマンションはほかのマンションより値上がりするし、自宅には値上がり益の3000万円まで譲渡所得控除がある。
一般の投資では40%が課税で持っていかれてしまう。

自宅は自分が住んで賃料分は確実に浮く形であり、返済は賃料以下にしておく。

それで値上がりすれば、確実な資産形成になる。

不動産は自宅から始めよと。

純然たる投資を先にやっていると、ローンを組むことになるので、自宅のローンが組みにくくなる。




Q)
法則の一つに大規模マンションは得といものがあります。



総戸数200以上を一般に大規模というが、多くを一時に売るには価格を下げないと難しい。
いいものでも価格を低めに設定して売る。
大規模なほど、中古になったときにその裁定関係が評価されるので値が戻る。

売り主の立場が分からない一般人からすると、大規模は豪華だし共用施設なども整備されているので高いのではとなるが、この値決め作法から新築のときは相対的に安い。
これは「鉄板の法則」だ。

儲かる物件の法則を知っていたら、販売チラシに小さい文字で書いてある「物件概要」は法則の裏付けとなるから、資産性はそこを見るだけで確認できる。


マンションを買って人に貸すと、相続税評価は8-9割下がる。
1億円のものが1000万円、2000万円に圧縮できる。
タワーマンションは資産性が高い。
相続ではその資産が目減りしないことがすごく大事なので、相続による承継にタワーマンションは向いている。

中でもその地域のランドマークだと思える物件は鉄板ものだ。

2018年5月14日月曜日

2017年6月1日木曜日

投稿日 2017年6月1日木曜日

読みかじり - 中古マンションの「管理チェックシート」ー エコノミスト(8nov16)より

P30より


1.清掃がきちんとなされているか
2.ごみ置き場が整理されているか
3.管理員の所在がはっきりしているか
4.掲示板が整理されているか
5.自転車置き場が整理されているか
6.管理員があいさつを返してくれるか
7.ロビーにスーツケースを引いた外国人がいないか
8.チラシがあふれているメールボックスはないか
9.共用廊下に自転車などが置かれていないか
10.植え込みに枯れたままの樹木がないか

「総会議事録」のチェック項目
1.決算が赤字になっていないか
2.修繕積立金が1住戸100万以上になっていないか
3.理事長、理事の交代が適時行われているか
4.雨漏り、漏水対策に予算が使われていないか
5.管理費滞納住戸の有無とその対策は
6.出席者の発言に不穏なものはないか
7.修繕積立金の値上げが議論されているか
8.可決議案で反対票の多いものはないか
9.元の売り主との対立関係はないか
10.その他、紛糾している問題はないか

●中古マンションは管理で買え
●修繕積立金は必ず確認”

2017年5月31日水曜日

投稿日 2017年5月31日水曜日

読みかじり - 売るに売れなくなった我が家で稼ぐ方法 - プレジデント(13FEB17)より

P34
 ”まず、一番コストがかからないのがコインパーキング。更地にして駐車場にしたてれば、1~2年で初期費用はペイします。
ただし、
空き家を更地にしてしまうと、固定資産税が6倍に跳ね上がってしまい、収益を大きく圧縮してしまう可能性もありますので、注意しましょう。

トランクルームも人気です。
特に最近は業者の方から「もし物件があったら紹介してくれ」という声をよくかけられるので、まだまだ需要が増えそうです。

初期費用を十分かけることができるなら、リフォームして貸家にしたり、更地にしてアパートを建てるといった選択もあります。入居者があれば長期間の収益が見込めます。

海外赴任によって一定期間、空き家になり、人に貸すケースは、必ず「定期借家契約」にして、契約満了時には必ず家を明け渡してもらえるようにしておきましょう。


都市部以外に不動産で、田舎の実家から相続した田畑は、農林水産省の農地集積バンクに貸したり売ったりするという方法があります。農地の課税が強化されているので、節税にもなります。

2017年5月16日火曜日

投稿日 2017年5月16日火曜日

聞きかじり - 中国はまたバブルの復活。 不動産バブルが激しく、上海の郊外で年収の20倍の値段まで高騰している。 ザ・マネー マーケットスクエア(2017.5.12放送分) 

上海は急落相場のトレンド
中国はまたバブルの復活。
不動産バブルが激しく、上海の郊外で年収の20倍の値段まで高騰している。

日本の二の舞を防ぐために、中国政府がレバレッジの規制をかけている。

中国が1-3の数字がいいと言われていたが、4月から悪くなっている。

中国がおかしくなり、豪ドルも売りトレンドになっている。

サウジは内紛、ドライブシーズンに向けて、原油はだぶつき気味。


2016年12月7日水曜日

投稿日 2016年12月7日水曜日

聞きかじり -  日銀の政策に潜む危険性 マイ朝ラジオ - 金子氏  2016年11月30日

財務省発表

もし、金利が1%上昇した場合、日本の国債の価値が約67兆円下がる。

GDPの約13.5%にあたる。


また、仮に米国の金利上昇が長引くと、金融機関は外国債を買うことになり、

日銀の買いさ支え額が膨大になってしまう。


日銀が債務超過に陥る可能性もあり。


ーーーーーーーーーーーーーーーーーー

不動産融資だけが突出して伸びている。

2015年は10.6兆円=バブルの末期と同じ額

2016年の1-3月期は4.4兆円、4-6月で3.1兆円、バブル期を上回る水準で伸びている。


人口が増えず、所得が増えていなので、これ以上は望めない。

東京オリンピックを待たず、首都圏ではすでにピークアウト。

2015年11月、首都圏マンションが6000円万台に乗っかり、そこをピークにして落ち始めている。



★2018年前後にはバブル崩壊が起きる可能性がある?

10年周期で景気循環。

1980年後半が不動産バブル

90年台がITバブル

2008年が住宅バブル崩壊。

そこから10年が2018年。





2016年10月11日火曜日

投稿日 2016年10月11日火曜日

読みかじり - 「コインパーキング」 「オルダナティブ不動産」の儲け方 - プレジデント(18jan16)

P47

●料金選びと料金設定で大手を上回る経営も可能


コインパーキングは大手がやっているイメージだが、全国で半分以上は中小企業か個人の経営。


経営母体がどこかより、

①立地

②停めやすさ

③料金設定


が重要だ。


土地は借地でOK。

月極駐車場を借り上げてもよい。

機器はリースから購入(中古もある)で。


新品だと精算機100万円、ロック板20万円/台、車止め4000円/台、ほかに看板などが必要となる。


運用コストは地代、電気代、保守管理費(集金や機器メンテほか緊急時の対応と頼める)など。


コインパーキング経営で年間1200万円を売り上げる主婦によると

「稼働率30%でも月極駐車場の2倍の売り上げが見込めます。
撤退時もぼぼ更地なので、現状回復は容易。最初はサブリース(運営丸投げ方式)から始めるのも手です。」




投稿日 2016年10月11日火曜日

読みかじり - 「自動販売機」 「オルダナティブ不動産」の儲け方 - プレジ デント(18jan16)

p46

業者丸投げがラク

好立地なら個人経営もあり


●新聞1枚程度のスペースがあれば設置できる。

業者に丸投げすれば初期投資ゼロ(どころか数万円の謝礼をもらえる)、商品補充も料金回収もすべてやってくれる。

電気料金(月5000円程度)のみ負担で、売上に応じた報酬を受け取る。


首都圏なら月1万円程度が目安。

機械を自腹で購入(中古で40万程度)し個人経営する手もある。


商品はディスカウントで仕入れ、周辺の自販機より安く販売。

「手間はかかるが10倍儲かる」という人も。



※清涼飲料自販機は全国平均で1台あたり年間約85万円を売り上げる(2014年、日本自動販売機工業会調べ)






投稿日 2016年10月11日火曜日

読みかじり - 「物置投資」 「オルダナティブ不動産」の儲け方 - プレジデ ント(18jan16)

P46より

●利回り20%で安定でメンテナンスいらず。知る人ぞ知る人気「物置投資」の魅力

貸し倉庫の需要高まり。

シンプルで分かりやすいので、空地にコンテナを設置するタイプ。

「最初はアパート経営を考えましたがライバルが多いうえ、入居者が退去するとリフォームが必要になるなど思った以上にコストがかかります。その点、物置投資はやっている人がまだ少ないし、置き場に困ったモノが入れられるので長期の借り手がつきやすい。しかもコンテナは頑丈でほぼメンテナンスフリーです。」

地主や業者が遊休地を利用してやっていると思いきや、個人投資家も参入できる分野だった。

▲管理を委託する運営会社から土地を紹介してもらう手もあるが、うまみを知った地主や投資家が何件もやりがたるのでなかなか順番が回ってこない。


「そこで自分でよさそうな更地を探して運営会社に見てもらい”ここなら大丈夫”とお墨付きをもらえたら地主と交渉、借り上げてコンテナを置くというやり方で物件を増やしています。」


▲デメリットは融資が受けづらく手持ち資産での投資になることだが、低リスクで安定的に副収入を得たいと考える人にはいいかもしれない。



近くにあった実例










2016年8月23日火曜日

投稿日 2016年8月23日火曜日

見かじり - 地盤の安全「見える化」に商機あり - WBS(16aug16)

地盤ネットで手軽に土地安全性の目安が分かる。

http://txbiz.tv-tokyo.co.jp/wbs/feature/post_39495/

東京・中央区の「地盤ネット」は、地盤の「見える化」を打ち出し、ビジネスを拡大しています。地盤ネットが提供する「地盤セカンドオピニオン」は、同業他社が手掛けた地盤調査の結果を再判定してくれるサービス。「過剰な地盤改良工事の恐れはないか--」。一般消費者が抱えるこうした不安にこたえ、第3者の立場で再解析してくれます。大切な家を守るのに有効な、地盤をめぐるビジネスに注目です。


https://jibunnojiban.jp




番組の紹介































2016年3月7日月曜日

投稿日 2016年3月7日月曜日

見かじり - マンション市場 “中古優位”の時代到来?中古リノベーション WBS 03MAR16より

ホテルのような素敵な部屋








http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/wbs/newsl/post_107278

ソニー不動産とヤフーが中古マンションの買い換えに関心を持つ人に向けセミナーを開きました。実はいま中古マンションは新築に比べ支持を集め始めています。中古マンションの成約価格は3年連続で上昇、更に成約件数も1年前に比べて2.9%増えています。京王電鉄グループのリビタは、中古マンションのリノベーション前の部屋に、最長3年間、試しに住んでから購入できる「試住(タメ/スム)」というサービスを、千葉県松戸市の物件で始めました。その後、購入する場合は、払った家賃と共益費の3分の1を、購入価格から割り引く仕組みです。東急不動産は中古マンションのリノベーション事業に初参入しました。六本木にある築10年ほどの賃貸マンションを買い取り客の要望に応じてリノベーションしていきます。高付加価値の改装と一等地という希少性から中古の中でも高値で売れるメリットがあると言います。