Brillia Tower西新 ブリリアも見学してみた。

お金があれば、1番欲しい物件か。福岡の庶民にはハードルが高すぎる。
部屋自体も高いがほかのランニングコストも高い。
特に固定資産税が最初5年は25万程度だが、5年後はナント40万。普通の3LDKでこうだから、最上階の部屋は3桁か…

http://www.bt-n.jp/

ザ・パークハウス 福岡タワーズのモデルルーム見学をした。

ザ・パークハウス 福岡タワーズ

https://www.mecsumai.com/tph-fukuokatowers/

▲一カ月前に見学に行ったときは1期分はほぼ完売している状況で、近く2期分の抽選分が多少残っている感じだった。
見学申し込みはもっと早く行くべきだった。。。。。

・モデルルームは庶民が背伸びして買える3LDKとお金持ち用の手が出ないパターンだった。

■最初に見た庶民バージョンは予想以上に良い間取りだった。
角部屋の設定なので、二面採光で明るく、16畳とは思えないほど広く感じた。
天井のたかさがかなり高いのど、梁がほとんど無い設計になっているかららしい。
竹中の施工で、オプション変更にはかなり制限がある模様。特に、15階以下はオリジナルのままになる。
修繕積立金はいまは安い設定。
固定資産税は初めの5年は25万程度。5年後は30数万に。
駐車場は自走式で機械式でないのでよい。1万と2万の設定。
各方角満遍なく売れている。
以外に年配の購買層が多い。子連れ家族は少ない予想。

▲もう一棟が東側に立つので、やはり東側が少し敬遠される傾向に。

北側の海の眺望を取るか、南東を選択するか悩ましい。
噂になっている中国の人がたくさん購入している件は否定された。間接的にあるのか？
▲低層階は割安感の高さから、不動産関係の方々が購入されているらしい。
■１棟目は中庭があるので、中庭に面した低層階は安いので買いだったか。すでに遅し。。。。

読みかじり － 自宅マンション投資で 資産作りせよ － 東洋経済（7APR18)より

P86より


以前から好立地の自宅マンション投資を勧めていますね。

今の価格水準でもマンションは買ったほうが得と見込んでいる。
5年間持って下がりそうだったら売ればいいし、その間、賃貸で支出するより分譲のほうが安く済む。自宅は売買の際、ローン金利や税制面で優遇されているから、住み替えを重ねて効率よく資産形成をしようとタイミングを計り、実行していくことが大事だ。

マンションの資産性満喫には法則性があるとか。

「儲かる物件七つの法則」と言っている。

当方のサイトで過去のデータにより検証したもので、妥当なことが証明されている。理論はでき上がっているから、実際の価格としてはいくらが適正なのかは、サイトのその時々の実践編で確認してもらうことになる。

その七つの法則とは。

①「買ってはいけない時期がある
②　単価の高いエリアは底堅い、
③　交通アクセスはいいに限る、
④　大規模マンションは得、
⑤　ランドマーク性に価値がある、
⑥ 　面積は小さいほど損、
⑦　適正価格以下で購入する。


これに新たに法則項目を三つ

⑧　売り主は大手が有利、
⑨　人気公立小学校区内は値下がりしにくい
⑩　鉄道の延伸・新駅と駅前再開発には乗る、

戸建てより マンションなのですね。

 一戸建てに罪はない。ただ結局、マンションも戸建ても、次に買 う人がいくらで
買ってくれるかが重要なことに変わりはない。
購入者はローンを組む。ローン が多く出るものであれば高く買ってもらえるが、それは銀行側の査定の話。

戸建ての査定は建物部分が耐用年数評価 で築22年を過ぎればゼロ評価だ。あとは土地価格分のみ。

日本の場合はリフォームをしてもおカネをかければかけるだけ評価額では損 をしたも同然となる。

そういうファイナンスの状況になっている。

その点、マンションは減価がゆっくり。コンクリートは47年償却なので、50年で割ったとしＨても毎年2％ずつ程度しか価格は下がらない計算だ。

物件価格の下落は毎年2.7％近くが平均。10年経って資産価値が20％落ちても、建物元本はそれ以上の27％減る。
10年で売ると元本のほうが減っているので、含み益が7％出ている。
ローンのつき方が違くので、どうしてもそうなる。
住み替えるためには資産性がないとだめだ。


「10年で買い替えよ」と言っているのは、テンポラリーな住まいとなるものの、所有権があって、ライフスタイルが充実するうえ、資産も形成できるからだ。
一挙両得と言いたい。

メジャー７というマンション売り主大手7社の調査結果によると、最近、マンションを選ぶ一番の理由が資産性になってという。

ただし、値上がり益を考えるなら、億ションは港区、渋谷区、千代田区以外では買ってはいけないのが現実だ。

Ｑ）
自宅以外の不動産投資はどうですか？

純然たる不動産投資でキャピタルゲインを手にしても、賃料収入はほどほどで下落したらおしまいだし、いろいろな経費もかかる。
仲介手数料だけでも6％かかる。
それで儲かったと言い張っている人がいるが、きちんと計算していないだけで、そんなに儲かっているはずはない。

国内できちんと儲けるには、相続節税を有効に活用するしかない。
自宅の場合はやり方があって、大手売り主のタワーマンションはほかのマンションより値上がりするし、自宅には値上がり益の3000万円まで譲渡所得控除がある。
一般の投資では40％が課税で持っていかれてしまう。

自宅は自分が住んで賃料分は確実に浮く形であり、返済は賃料以下にしておく。

それで値上がりすれば、確実な資産形成になる。

不動産は自宅から始めよと。

純然たる投資を先にやっていると、ローンを組むことになるので、自宅のローンが組みにくくなる。




Ｑ）
法則の一つに大規模マンションは得といものがあります。



総戸数200以上を一般に大規模というが、多くを一時に売るには価格を下げないと難しい。
いいものでも価格を低めに設定して売る。
大規模なほど、中古になったときにその裁定関係が評価されるので値が戻る。

売り主の立場が分からない一般人からすると、大規模は豪華だし共用施設なども整備されているので高いのではとなるが、この値決め作法から新築のときは相対的に安い。
これは「鉄板の法則」だ。

儲かる物件の法則を知っていたら、販売チラシに小さい文字で書いてある「物件概要」は法則の裏付けとなるから、資産性はそこを見るだけで確認できる。

マンションを買って人に貸すと、相続税評価は8-9割下がる。
1億円のものが1000万円、2000万円に圧縮できる。
タワーマンションは資産性が高い。
相続ではその資産が目減りしないことがすごく大事なので、相続による承継にタワーマンションは向いている。

中でもその地域のランドマークだと思える物件は鉄板ものだ。

見かじり － 横浜の8億ション － WBS

お金があるところにはいくらでも。。。。

読みかじり － 欠陥マンションの見抜き方 － ダイヤモンド（14nov15)より

http://dw.diamond.ne.jp/articles/-/15351

・データ改ざんが全国に飛び火　後回しにされる実態の把握 ・〈Column〉横浜の案件だけではない！　福岡でもデータ流用が判明 ・黒歴史　大手でも安心できない　過去の欠陥マンション一覧 


①まずは地盤や地域を調べるのが王道。

地盤ネットが運営する「地盤カルテ」と「地盤安心マップ」


地盤を調べる上で気を付けたのが、「水」や「谷」が付いた地名。
（昔から人が住まない地域に駅や線路が走っていることが多い）

他にも、傾斜地や地盤の緩い埋め立て地は極力避けることや、地域の目的に応じて分けられる用途地域もしっかり確認する。

②パンフレットやチラシに記載されている「工期」

ー　工期が短い物件は”手抜き”工事の可能性が高くなる　－

「階数プラス3-4ヵ月が工期の目安」
これより短い工期だと突貫工事になりがちで、手抜き工事の危険性が高まる。併せて、2月、3月はマンションの竣工ラッシュのため、避ける方が無難。


事業主（売主）や施工会社、設計事務所がどこかにも目配り。

気を付けたいのがJV（共同企業体）と、工事を受注するゼネコンが事業主や設計者に名を連ねていること。

複数の不動産会社が手掛けるJVの場合は意見が対立ｓに、中途半端な物件になりがち。


③マンションの質を左右する「構造」に注意。

地盤面から45メートルを超えると高層マンション扱いになるため、特別な手続きが必要となる。
それ故、ちまたには45メートル以内のマンションが多い。

ここで注意すべきは階数だ。

45メートルであれば、14階建てと15階建ての両方を建てることができる。
売り主側からすれば販売戸数が多い方がいいため15階建てにしたいところだが、これでは平均階高が3メートルを切ってしまう。
つまり床や天井の厚みが薄くなるなど、マンションの質に影響してしまう。

また、
「鉄筋コンクリート造（RC造）」か
「鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）」かなどの構造も把握しておきたい。

RC造は比較的自由な設計が可能だが重量が重くなりがち。
SRC造は鉄骨ならではのしなやかさを持っているが、その分建設コストが高い。

構造で注意すべきは
「一つの建物で上の階と下の階の構造が違っていないか」
継ぎ目の部分にひずみが生じ、コンクリートにひび割れの発生恐れがある。