Brillia Tower西新 ブリリアも見学してみた。

お金があれば、1番欲しい物件か。福岡の庶民にはハードルが高すぎる。
部屋自体も高いがほかのランニングコストも高い。
特に固定資産税が最初5年は25万程度だが、5年後はナント40万。普通の3LDKでこうだから、最上階の部屋は3桁か…

http://www.bt-n.jp/

読みかじり － 自宅マンション投資で 資産作りせよ － 東洋経済（7APR18)より

P86より


以前から好立地の自宅マンション投資を勧めていますね。

今の価格水準でもマンションは買ったほうが得と見込んでいる。
5年間持って下がりそうだったら売ればいいし、その間、賃貸で支出するより分譲のほうが安く済む。自宅は売買の際、ローン金利や税制面で優遇されているから、住み替えを重ねて効率よく資産形成をしようとタイミングを計り、実行していくことが大事だ。

マンションの資産性満喫には法則性があるとか。

「儲かる物件七つの法則」と言っている。

当方のサイトで過去のデータにより検証したもので、妥当なことが証明されている。理論はでき上がっているから、実際の価格としてはいくらが適正なのかは、サイトのその時々の実践編で確認してもらうことになる。

その七つの法則とは。

①「買ってはいけない時期がある
②　単価の高いエリアは底堅い、
③　交通アクセスはいいに限る、
④　大規模マンションは得、
⑤　ランドマーク性に価値がある、
⑥ 　面積は小さいほど損、
⑦　適正価格以下で購入する。


これに新たに法則項目を三つ

⑧　売り主は大手が有利、
⑨　人気公立小学校区内は値下がりしにくい
⑩　鉄道の延伸・新駅と駅前再開発には乗る、

戸建てより マンションなのですね。

 一戸建てに罪はない。ただ結局、マンションも戸建ても、次に買 う人がいくらで
買ってくれるかが重要なことに変わりはない。
購入者はローンを組む。ローン が多く出るものであれば高く買ってもらえるが、それは銀行側の査定の話。

戸建ての査定は建物部分が耐用年数評価 で築22年を過ぎればゼロ評価だ。あとは土地価格分のみ。

日本の場合はリフォームをしてもおカネをかければかけるだけ評価額では損 をしたも同然となる。

そういうファイナンスの状況になっている。

その点、マンションは減価がゆっくり。コンクリートは47年償却なので、50年で割ったとしＨても毎年2％ずつ程度しか価格は下がらない計算だ。

物件価格の下落は毎年2.7％近くが平均。10年経って資産価値が20％落ちても、建物元本はそれ以上の27％減る。
10年で売ると元本のほうが減っているので、含み益が7％出ている。
ローンのつき方が違くので、どうしてもそうなる。
住み替えるためには資産性がないとだめだ。


「10年で買い替えよ」と言っているのは、テンポラリーな住まいとなるものの、所有権があって、ライフスタイルが充実するうえ、資産も形成できるからだ。
一挙両得と言いたい。

メジャー７というマンション売り主大手7社の調査結果によると、最近、マンションを選ぶ一番の理由が資産性になってという。

ただし、値上がり益を考えるなら、億ションは港区、渋谷区、千代田区以外では買ってはいけないのが現実だ。

Ｑ）
自宅以外の不動産投資はどうですか？

純然たる不動産投資でキャピタルゲインを手にしても、賃料収入はほどほどで下落したらおしまいだし、いろいろな経費もかかる。
仲介手数料だけでも6％かかる。
それで儲かったと言い張っている人がいるが、きちんと計算していないだけで、そんなに儲かっているはずはない。

国内できちんと儲けるには、相続節税を有効に活用するしかない。
自宅の場合はやり方があって、大手売り主のタワーマンションはほかのマンションより値上がりするし、自宅には値上がり益の3000万円まで譲渡所得控除がある。
一般の投資では40％が課税で持っていかれてしまう。

自宅は自分が住んで賃料分は確実に浮く形であり、返済は賃料以下にしておく。

それで値上がりすれば、確実な資産形成になる。

不動産は自宅から始めよと。

純然たる投資を先にやっていると、ローンを組むことになるので、自宅のローンが組みにくくなる。




Ｑ）
法則の一つに大規模マンションは得といものがあります。



総戸数200以上を一般に大規模というが、多くを一時に売るには価格を下げないと難しい。
いいものでも価格を低めに設定して売る。
大規模なほど、中古になったときにその裁定関係が評価されるので値が戻る。

売り主の立場が分からない一般人からすると、大規模は豪華だし共用施設なども整備されているので高いのではとなるが、この値決め作法から新築のときは相対的に安い。
これは「鉄板の法則」だ。

儲かる物件の法則を知っていたら、販売チラシに小さい文字で書いてある「物件概要」は法則の裏付けとなるから、資産性はそこを見るだけで確認できる。

マンションを買って人に貸すと、相続税評価は8-9割下がる。
1億円のものが1000万円、2000万円に圧縮できる。
タワーマンションは資産性が高い。
相続ではその資産が目減りしないことがすごく大事なので、相続による承継にタワーマンションは向いている。

中でもその地域のランドマークだと思える物件は鉄板ものだ。