修繕積立金不足
㈱外装専科
http://www.gaisousenka.co.jp/
▲組み立て足場のコストが工事費用の15-20％を占める。
外装専科では足場を組まずに、別の方法でコスト削減。
A社の見積もりが3900万。
外装専科の見積もりは2500万で、1700万もの違いが出た。
▲ガイドラインに沿う長期修理修繕計画にみんな踊らされている。
例）国のガイドラインではシーリングは12年を目安にうち替え。
WBSサイトから引用
千葉県柏市で開かれたマンションの大規模修繕セミナーに、マンションの管理組合の役員が集まっていました。12年周期で実施することが推奨されている大規模修繕ですが、修繕積立金が足りないマンションが増えていると言います。その中で「マンション大規模修繕の駆け込み寺」を売り文句に業績を伸ばしているのが「外装専科」という会社です。大規模修繕で使われる「組み立て足場」を、極力使わずに、コストを抑えた大規模修繕が売りです。また不要不急な工事は先送りするために、見極めを重視。外廊下や、窓枠のシーリングなど、使えるものは、使い続けると言います。一方、外装専科が大規模修繕を施工した大分市のマンションでは、劣化が目立っていた階段に防水マットを張るなど、資産価値が上がる部分にはお金をかけていることもわかりました。マンションの管理組合では住民が有志で造園の草取りを始めるなど、大規模修繕で意識が変わったと言います。
2015年9月16日水曜日
投稿日 2015年9月16日水曜日
投稿日 2015年9月16日水曜日
読みかじり － 愛犬と見つめ合ったら。。。。 愛情ホルモンで絆が深まる － ダイヤモンド（23MAY15)
飼い主と愛犬が見つめ合うと、愛情ホルモン「オキシトシン」の分泌が双方で高まり、絆が強まるようだ。
麻布大学動物応用科学科伴侶動物学の菊水健史教授らのチームの研究から。
従来、犬の社会性の基本は、共通の祖先種にあたるオオカミに似た「順位付け」にあるという説が有力だった。
しつけ本でも「飼い主をボスと認識させ、服従させる」ことを勧める記載は多い。
しかし、近年、犬＝オオカミというイメージは間違いで、むしろ犬の「心のありよう」はヒトに近いことがわかってきた。
一般的に動物のアイコンタクトは「威嚇」のサインであるのに対し、ヒトと犬の見つめ合いは「愛情」のサインだ。
お互いが相手の目に浮かぶ感情に応えることで、一方的な支配 － 被支配関係とは違う双方向の絆を生み出す。
研究者は
「ヒトと犬の間んは人間の母子間と同様に、視線とオキシトシン神経系を介したポジティブ・ループがあり、強い絆が形成される。」としている。
飼い犬のしつけに悩んでいる方は、じっと目を見て愛情を伝えてみよう。
麻布大学動物応用科学科伴侶動物学の菊水健史教授らのチームの研究から。
従来、犬の社会性の基本は、共通の祖先種にあたるオオカミに似た「順位付け」にあるという説が有力だった。
しつけ本でも「飼い主をボスと認識させ、服従させる」ことを勧める記載は多い。
しかし、近年、犬＝オオカミというイメージは間違いで、むしろ犬の「心のありよう」はヒトに近いことがわかってきた。
一般的に動物のアイコンタクトは「威嚇」のサインであるのに対し、ヒトと犬の見つめ合いは「愛情」のサインだ。
お互いが相手の目に浮かぶ感情に応えることで、一方的な支配 － 被支配関係とは違う双方向の絆を生み出す。
研究者は
「ヒトと犬の間んは人間の母子間と同様に、視線とオキシトシン神経系を介したポジティブ・ループがあり、強い絆が形成される。」としている。
飼い犬のしつけに悩んでいる方は、じっと目を見て愛情を伝えてみよう。
投稿日 2015年9月16日水曜日
読みかじり － 【life】（生命）には【if】（もしも）が隠れている。【evil】（邪悪）を180度転換したとき、【live】（生き延びる）－ 読売（16sep15)編集手帳より
【life】（生命）には【if】（もしも）が隠れている。【evil】（邪悪）を180度転換したとき、【live】（生き延びる）－ 読売（16sep15)編集手帳より
2015年9月11日金曜日
投稿日 2015年9月11日金曜日
読みかじり － 軽減税率代替策 － 社説を読んでみよう 読売（11SEP15)から抜粋
Giving up on realizing reduce tax rates for being 'bothersome' too irresposible
「面倒くさい」で済まされるか
A policy that takes the easy way out by depending on handout measures would not protect people's livelihoods from the increasing burden of a future increase in the consumption tax rate.
安易な給付金のばらまきでは、今後の消費税率引き上げに伴う負担増から、国民生活を守ることはできまい。
The Finance Ministry has drafted measures to alleviate taxpayers' burdens when the consumption tax rate is raised to 10 percent.
財務省が、消費税率を１０％に引き上げる際の負担緩和策の原案をまとめた。
The ministry says a 10 percent tax should be levied on all purchased goods and consumers would later receive "benefit payments" equivalent to two percentage points of the consumption tax on food and beverages.
全品目に10%の税率を課した上で、飲食料品の購入で消費者が払った税率2%分の相当額を、後から給付するという。
Although the ministry says the idea is an alternative to a system of reduced tax rates, the proposal is fraught with flaws, and can hardly be called a convincing alternative.
財務省は軽減税率の大安と位置付けるが、欠陥だらけで、代替策とはなり得ない。
Explaining the ministry's idea, Finance Minister Taro Aso had the gall to say, "Introducing plural tax rates [reduced tax rates] would be bothersome, so we used our ingenuity to make the matter less of a problem." This is extremely irresponsible.
麻生財務相は、「複数税率（軽減税率）を入れることは面倒くさい。それを面倒くさくなようにするところが手口だ」と説明した。あまりに無責任ではないか。
「面倒くさい」で済まされるか
A policy that takes the easy way out by depending on handout measures would not protect people's livelihoods from the increasing burden of a future increase in the consumption tax rate.
安易な給付金のばらまきでは、今後の消費税率引き上げに伴う負担増から、国民生活を守ることはできまい。
The Finance Ministry has drafted measures to alleviate taxpayers' burdens when the consumption tax rate is raised to 10 percent.
財務省が、消費税率を１０％に引き上げる際の負担緩和策の原案をまとめた。
The ministry says a 10 percent tax should be levied on all purchased goods and consumers would later receive "benefit payments" equivalent to two percentage points of the consumption tax on food and beverages.
全品目に10%の税率を課した上で、飲食料品の購入で消費者が払った税率2%分の相当額を、後から給付するという。
Although the ministry says the idea is an alternative to a system of reduced tax rates, the proposal is fraught with flaws, and can hardly be called a convincing alternative.
財務省は軽減税率の大安と位置付けるが、欠陥だらけで、代替策とはなり得ない。
Explaining the ministry's idea, Finance Minister Taro Aso had the gall to say, "Introducing plural tax rates [reduced tax rates] would be bothersome, so we used our ingenuity to make the matter less of a problem." This is extremely irresponsible.
麻生財務相は、「複数税率（軽減税率）を入れることは面倒くさい。それを面倒くさくなようにするところが手口だ」と説明した。あまりに無責任ではないか。
投稿日 2015年9月11日金曜日
読みかじり － 割高じゃないですか It is overpriced. 特派員直伝 とらべる英会話 読売（11sep15)より
海外の支局で価格交渉する状況に。（治安が不安定なアフガニスタンでの例）
レンタカーを借りる際、
I think it's expensive.
Could you give us a discount?
(高いと思います。割引してくれませんか？）
と尋ねた場合は日本時らしい控え目な表現で、アフガン担当者には通じない。
It is overpriced.
（割高じゃないですか）
同業他社の見積もりを持って、理論武装し、再交渉。
この表現は効果があり、業者は折れて値引きと車種の格上げを提示。
交渉は成立し、
The deal is done.
（取引成立ですね。）
この表現は、高級店なのに味やサービスが今一つだった時などに便利な言い回し。
一方、expensiveは、
単に値段が高いとの意味で、売り手に
「値段に見合う価値がある」
と言い訳する余地を与えてしまう。
レンタカーを借りる際、
I think it's expensive.
Could you give us a discount?
(高いと思います。割引してくれませんか？）
と尋ねた場合は日本時らしい控え目な表現で、アフガン担当者には通じない。
It is overpriced.
（割高じゃないですか）
同業他社の見積もりを持って、理論武装し、再交渉。
この表現は効果があり、業者は折れて値引きと車種の格上げを提示。
交渉は成立し、
The deal is done.
（取引成立ですね。）
この表現は、高級店なのに味やサービスが今一つだった時などに便利な言い回し。
一方、expensiveは、
単に値段が高いとの意味で、売り手に
「値段に見合う価値がある」
と言い訳する余地を与えてしまう。
投稿日 2015年9月11日金曜日
読みかじり － ホールディング catch バレー編 読売（11sep15)より
ネット上でのせめぎ合いやトスを上げる時に取られやすい反則。
つかむ（catch）ことなどによってボールの動きを止めてしまうこと。
catch ballとも言う。
スポーツ英語でholdingと言えば、サッカーなどで相手選手をつかむようなファウルを指し、バレーボールで使う相手コートへの乱入行為のような誤解を生む。
つかむ（catch）ことなどによってボールの動きを止めてしまうこと。
catch ballとも言う。
スポーツ英語でholdingと言えば、サッカーなどで相手選手をつかむようなファウルを指し、バレーボールで使う相手コートへの乱入行為のような誤解を生む。
2015年9月10日木曜日
投稿日 2015年9月10日木曜日
投稿日 2015年9月10日木曜日
聞きかじり － お金に振り回されずに生きるには － 本田健のラジオセミナーダイジェスト版 お金編より
▲リーマンショック以降、お金の性質が変わった。
日本円の現金は金に換算すると半分に減ってしまった。
貯金は半分になってしまった。（財産が半分になってしまった。）
お金のIQ,EQについて
IQは知性。 － 稼ぐ、使う、守る、増やす
EQは感情的な知性、感性。 － 受け取る、感謝して味わう、信頼する、分かち合う
世界経済の流れはこれから混乱期となる。
今週のトピック － お金に振り回されない生き方
●その人がやっている活動の中でお金になりやすいものとなりにくいものがある。
ほとんどの人はそれが分からないが、お金になりやすいものに焦点を当てて集中する。
●その見極め方は人がお金を払ってくれるかどうか
お金を払ってでもやって欲しいということが才能である。
●お金は感情を揺り動かすようにできている。
●どうやってお金を得るのか？
自分の持っているのも、才能、体力、エネルギー、人柄を現金に換えていく作業をしなければならない。
社会に何か提供したら、そこからお金が入ってくる。
自分を社会に売り込む。
社会のためになりながら、自分ためになるものを追及する。
●いい世界にいると思えるためには
→自分が自由にいろいろなものを与えるということがスタートする。
→たくさんのものを与えだすと、たくさんのものが返ってくる。
→世の中はちゃんと公平に与えたものが返ってくるとうことが確信できる。
提供していないものは受け取れない。
その人の器で無いものは受け取れない。
お金が無い方が人生は楽。。。
●お金を引き寄せる人の３つの習慣
お金に縁のある人、無い人。
１．お金とじょうずに楽しく付き合っている。お金を引き寄せる、上手に稼いでいる。
２．人を喜ばせるメンタリティーがある。
３．来たチャンスを逃さない人、つかめる人。ほとんどの人は自分のものとして掴めない。
チャンスと思う感性を高めるには
例えば、伝記を読むと、人がどういうときにチャンスを掴んだのか。。。
チャンスを掴むには出ていかなければならない。
日本円の現金は金に換算すると半分に減ってしまった。
貯金は半分になってしまった。（財産が半分になってしまった。）
お金のIQ,EQについて
IQは知性。 － 稼ぐ、使う、守る、増やす
EQは感情的な知性、感性。 － 受け取る、感謝して味わう、信頼する、分かち合う
世界経済の流れはこれから混乱期となる。
今週のトピック － お金に振り回されない生き方
●その人がやっている活動の中でお金になりやすいものとなりにくいものがある。
ほとんどの人はそれが分からないが、お金になりやすいものに焦点を当てて集中する。
●その見極め方は人がお金を払ってくれるかどうか
お金を払ってでもやって欲しいということが才能である。
●お金は感情を揺り動かすようにできている。
●どうやってお金を得るのか？
自分の持っているのも、才能、体力、エネルギー、人柄を現金に換えていく作業をしなければならない。
社会に何か提供したら、そこからお金が入ってくる。
自分を社会に売り込む。
社会のためになりながら、自分ためになるものを追及する。
●いい世界にいると思えるためには
→自分が自由にいろいろなものを与えるということがスタートする。
→たくさんのものを与えだすと、たくさんのものが返ってくる。
→世の中はちゃんと公平に与えたものが返ってくるとうことが確信できる。
提供していないものは受け取れない。
その人の器で無いものは受け取れない。
お金が無い方が人生は楽。。。
●お金を引き寄せる人の３つの習慣
お金に縁のある人、無い人。
１．お金とじょうずに楽しく付き合っている。お金を引き寄せる、上手に稼いでいる。
２．人を喜ばせるメンタリティーがある。
３．来たチャンスを逃さない人、つかめる人。ほとんどの人は自分のものとして掴めない。
チャンスと思う感性を高めるには
例えば、伝記を読むと、人がどういうときにチャンスを掴んだのか。。。
チャンスを掴むには出ていかなければならない。
投稿日 2015年9月10日木曜日
聞きかじり － 誰かに対してイライラする ほか － 本田健のラジオセミナーダイジェスト版 人間関係編
”なぜあの人は好かれるのか”の発売記念から
”あなたの人間関係の中に人生の課題が全て入っています。”
●誰かに対してイライラする
→何かそこから自分のことについて知るチャンスになる。
→だいたいの場合は自分がまだ 自分にとって受け取れていない部分が相手に投影されてイライラする。
●例えば、誰か近くに自分をイライラさせる人がいるとか、あの人はヤダとという人の中に人生を大きく変える、きっかけがある。
→職場でかわいさや派手さで女性を売るような同僚がいて許せないと思っている。
→その人は女性として楽しい自己表現で楽しんでいる。
→対抗せずに、少しマネをしてみたら。。。。ズボンをスカートに変え、メガネをはずし、髪型を変え、化粧もするようになり、真面目一本から抜け出せた。
→自分が女性を表現してこなかっただけで、オシャレが楽しいことがわかった。
★何か素敵なもの、自分が可能性があることを自分で抑圧しているとイライラにつながる。
何かにイライラする場合は、そこに必ず痛みがある。
そこには自分の制限的な観念がある。
●例えば、コイツ段取り悪くて腹が立つな。。。と思ったら
自分もどこかで段取りが悪いと思っている。
●コイツ空気読めないな。。。。と思ったら
自分が空気を読めなかったどうしようと恐れているから、それが裏返しで起きる。
→自分がちゃんと認められていれば、気にならなくなる。
●自分の中にあるもの以外を受け取るには
→自分が持っていないものを持っている人に出会う必要がある。
→自分の器が小さいなと感じるのは、器が大きい人に出会って初めて感じること。
●承認欲求について
すごいねと言われたい、素敵だと言われたい気持ち。
この気持ちを上手に満たさないと、その気持ちが暴れ回る。
→上手に褒めあえる友人たちと付き合う。
●オープンな期待と隠れた期待
本当の気持ちを言えていない。
相手が気づいていない場合とうすうす気づいている場合
▲期待が出た瞬間に失望がセットでやってくる。
相手がそうならないことがある。。。
●人間関係では期待をしないというのをどうやってやるのかというのも一つの技術
期待が少なければ少ないほど人間関係は楽になる。
”あなたの人間関係の中に人生の課題が全て入っています。”
●誰かに対してイライラする
→何かそこから自分のことについて知るチャンスになる。
→だいたいの場合は自分がまだ 自分にとって受け取れていない部分が相手に投影されてイライラする。
●例えば、誰か近くに自分をイライラさせる人がいるとか、あの人はヤダとという人の中に人生を大きく変える、きっかけがある。
→職場でかわいさや派手さで女性を売るような同僚がいて許せないと思っている。
→その人は女性として楽しい自己表現で楽しんでいる。
→対抗せずに、少しマネをしてみたら。。。。ズボンをスカートに変え、メガネをはずし、髪型を変え、化粧もするようになり、真面目一本から抜け出せた。
→自分が女性を表現してこなかっただけで、オシャレが楽しいことがわかった。
★何か素敵なもの、自分が可能性があることを自分で抑圧しているとイライラにつながる。
何かにイライラする場合は、そこに必ず痛みがある。
そこには自分の制限的な観念がある。
●例えば、コイツ段取り悪くて腹が立つな。。。と思ったら
自分もどこかで段取りが悪いと思っている。
●コイツ空気読めないな。。。。と思ったら
自分が空気を読めなかったどうしようと恐れているから、それが裏返しで起きる。
→自分がちゃんと認められていれば、気にならなくなる。
●自分の中にあるもの以外を受け取るには
→自分が持っていないものを持っている人に出会う必要がある。
→自分の器が小さいなと感じるのは、器が大きい人に出会って初めて感じること。
●承認欲求について
すごいねと言われたい、素敵だと言われたい気持ち。
この気持ちを上手に満たさないと、その気持ちが暴れ回る。
→上手に褒めあえる友人たちと付き合う。
●オープンな期待と隠れた期待
本当の気持ちを言えていない。
相手が気づいていない場合とうすうす気づいている場合
▲期待が出た瞬間に失望がセットでやってくる。
相手がそうならないことがある。。。
●人間関係では期待をしないというのをどうやってやるのかというのも一つの技術
期待が少なければ少ないほど人間関係は楽になる。
2015年9月7日月曜日
投稿日 2015年9月7日月曜日
読みかじり － 高く売れる家、売れない家 － ダイヤモンド（07MAR15)より
不動産売買の仲介には3種類の契約形態がある。
専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約
「専属専任媒介契約」
▲他の業者に仲介を依頼することができない。担当営業マンが熱心に買い手を探さない場合は悲劇。
▲日本の不動産市場の健全性が低い理由は
マンション管理の共益費の内訳が非開示になっている点と
不動産売却における「両手仲介」にある。
「査定編」
性格が違う３つの価格
①査定価格
取引事例比較法、原価法（積算法）、収益還元法がある。
▲不動産業者が相場を基に算出する”成約できるであろう価格”。ただし、わざと高めの価格を提示して媒介契約を取ろうとする不動産業者もある。
②売り出し価格
”自分が売りたい価格”ともいえる。査定価格や販売戦略を参考に売り主が決める価格。
③成約価格
買い主との間で合意した価格。
▲手放す空き家はどれ？
６つのチェック項目で点検。
１．建築した時期が１９８１年６月１日よりも前（旧耐震基準となるため売却を検討すべき）
２．建物の立地（保有する価値が高いのは、マンションであれば駅から徒歩７分圏内）
徒歩１０分以上となるとメリットが少ない。戸建て住宅でも徒歩１５分内を目安。
３．空き家エリアの容積率が「既存不適格」であるかどうか。
（建て替えると容積率を小さくする必要があるエリア
４．土地建物の広さ。（２０平方メートル以下のマンションは、借り手が付きにくく、所有する
メリットが少ない。
５．マンション管理の質（修繕積立金が大幅に不足している）
６．地震や洪水などの被害リスクが高いエリア
●月額１００円という低価格で利用者を増やしているNPO法人の空き地・空き家管理センター。
●都心なら築後１５年でも、購入価格の１５０％程度で売れることがある。今が売り時か？
●マンションを売却するのは購入から１５年目がベスト。
・マンションの修繕積立金が１５年目を超えたあたりから突然上がる。(特に超高層マンション）
・１５年というのは価格の高い設備機器、（ガス給湯器や浄水器、食器洗い機）が壊れ始める時期でDもある。
・所得税や住民税が１０年間も減額される住宅ローン減税の対象となる中古マンションは、築後２５年目まで。買い手も住宅ローン減税をフルで活用できるため、購入のインセンティブも働く。
●水回りが汚れていると価格が下がる。
女性客が物件を選ぶ場合、台所や風呂、トイレの清潔さは大きな決め手となり、リノベーションに300万円掛かっても、それ以上の価格を上乗せできることもある。
★
・相場を調べる
・売る時期に気を付ける（不動産にもお客が動く時期と動かない時期がある）
・信頼できる不動産業者を見つけることが何より大切
▲チラシにだまされない。（ほとんどが嘘だと思った方がいい）営業担当者が過去の成約事例や問い合わせを元に作る。
▲査定価格の算出に３つあるが、居住用マンションの場合はもっぱら取引事例比較法が使われる。これは過去の取引事例から導き出される。
不動産業者が参考にしているデータベースがあり、不動産流通機構が運用している「レインズ」がそれ。一般の人は見ることができない。実際に幾らで取引されたが掲載されている。
●一般の人はまず3社に査定依頼をして価格を比較することが基本。
その上で「SUMO」や「athome」などの情報サイトで売り出す物件と同様の立地条件や間取り、方角で物件を検索してみればいい。
手軽なのは「イェイ」などの一括査定サイト。
物件の情報を入力し、最大で6社の不動産業者からの無料で査定結果を得られる。
▲その代り、不動産業者から一気に営業電話がかかってくる。
また、「マンション.navi」も心強い。
このサイトでは日々の相場がわかる。
保有するマンションの価格を定点観測するにはもってこいだ。
マンション販売には知識が必要。
査定価格は市場で売り出されている販売価格を元に出していて
実際の成約価格は査定価格の±5%くらい。
●実際の売却の際は、多くの人が大手に任せている。
買うことに関しては中小が力を発揮するが、売ることについては大手が優位に立っている。
●ほとんどの売り手が選ぶのが「専任媒介契約」だ。
1社の不動産業者にしか依頼できないのは専属専任媒介契約と同じ。
ただし、売り手が自分の知人など、自ら買い手を見つけてきた場合、仲介業者を挟まずに契約することが可能だ。その場合には仲介手数料を払う必要がなくなる。
不動産業者は売り手に対して、2週間に1回、売却活動を報告する義務がある。
●最後に最も自由度が高いのが「一般媒介契約」だ。複数の不動産業者に同時に依頼できる。
ただし、仲介業者としての手数料が下がるので、熱心に営業してくれない。また、この契約の場合、売り手に対する報告義務も無し。また、多くの不動産業者から内覧の予約が入った場合などは、自分でその調整をしなければならない。
よって、不動産のプロなどがこの契約方法を選ぶ。
■売り出し、高く売る内覧術
お香をたくなど、部屋の臭い対策で売り値がかなり変わってくる。
内覧前には必ず窓を開けて、空気を入れ替える！
観葉植物を置く、照明器具を明るいものに取り換える。
ベランダの清掃。
●売れる物件はレインズに登録後、1週間以内に、内覧申込みが最低でも1-2件は来る。もし来ないようであれば、広告や販売戦略に問題があると考えるべき。
営業担当が片手仲介に持ち込むことを前提にきちんと資料を作っているか？
マイソク（物件広告）に写真を多く使って、物件の魅力を伝えているか、レインズに「広告可」で掲載されているか、レインズに写真が掲載されているか、レインズに掲載された図面を確認させてもらったか？
▲業界三大悪弊
・干す、値こなし、囲い込み。
干す － 相場より高い査定価格を売主に提示して媒介契約を取ってしまい、情報サイトで広告掲載をしなかったり、「広告不可」として真面目に販売活動をしない。他の不動産業者が自社サイトに掲載できない。
値こなし － 一定期間”干して”おいた物件を、売れないから売り出し価格を下げましょうと一気に値をこなすとういう意味。
囲い込み － 他社の買い手側の営業担当者からの問い合わせや内覧申込みを「すでに成約目前」などとうそを一定受け付けないＫと。
■売却益の税率は5年で半分に。
・所有5年を境に税率が大きく変わる。
5年以内が39%、それ以降は20%とほぼ半分に下がる。
売却益の算出方法は
売れた金額から土地、建物の取得費と不動産業者への仲介手数料などを差し引いたもの。（リフォーム代、建物は減価償却費を所有年数分差し引く）
▲マイホームは売却益が3000万円までは控除される特定があるが、買い替えの場合は新たに住宅ローン控除を受けれない。
例）5000万円で買ったマンションを5800万円で売り、減価償却費が135万、所得額が740万、税率が39%の場合は531万円
■不動産の売却時は損益通算ができる。
例えば、田舎の両親の自宅を売却して、2000万円の損失が出たが、都心の自宅を売却して1000万円の利益がある場合は、1000万円の損失となるため、課税が避けられる。
相続税の節税目的に、タワーマンションの高層階を購入し、さらに賃貸するスキームが流行し、これが相場の上昇をけん引していると言われる。
▲売れない場合は買い取り業者に頼む方法があるが、デメリットは売却価格が相場の3-4割安いケースとなる場合がほとんど。
▲空き家の解体には約150万円掛かる。
▲悲観シナリオでは「３軒に１軒」が空き家になる。
空き家問題の顕在化は地方だけではない。
１０００万戸空き家地獄
▲日本の政策は新築重視で、新築と中古のバランスが取れた住宅計画がない。
欧米では家を循環利用しているのに、日本では使い捨てしている。
欧米では石造りで頑丈な建物が多いうえに、古く歴史のある建物が高く評価される。
日本では、税法上の耐用年数である２２年に引きずられて、２０-２５年で建物の価値がゼロになるとうのが業界内の常識となっている。
専属専任媒介契約
専任媒介契約
一般媒介契約
「専属専任媒介契約」
▲他の業者に仲介を依頼することができない。担当営業マンが熱心に買い手を探さない場合は悲劇。
▲日本の不動産市場の健全性が低い理由は
マンション管理の共益費の内訳が非開示になっている点と
不動産売却における「両手仲介」にある。
「査定編」
性格が違う３つの価格
①査定価格
取引事例比較法、原価法（積算法）、収益還元法がある。
▲不動産業者が相場を基に算出する”成約できるであろう価格”。ただし、わざと高めの価格を提示して媒介契約を取ろうとする不動産業者もある。
②売り出し価格
”自分が売りたい価格”ともいえる。査定価格や販売戦略を参考に売り主が決める価格。
③成約価格
買い主との間で合意した価格。
▲手放す空き家はどれ？
６つのチェック項目で点検。
１．建築した時期が１９８１年６月１日よりも前（旧耐震基準となるため売却を検討すべき）
２．建物の立地（保有する価値が高いのは、マンションであれば駅から徒歩７分圏内）
徒歩１０分以上となるとメリットが少ない。戸建て住宅でも徒歩１５分内を目安。
３．空き家エリアの容積率が「既存不適格」であるかどうか。
（建て替えると容積率を小さくする必要があるエリア
４．土地建物の広さ。（２０平方メートル以下のマンションは、借り手が付きにくく、所有する
メリットが少ない。
５．マンション管理の質（修繕積立金が大幅に不足している）
６．地震や洪水などの被害リスクが高いエリア
●月額１００円という低価格で利用者を増やしているNPO法人の空き地・空き家管理センター。
●都心なら築後１５年でも、購入価格の１５０％程度で売れることがある。今が売り時か？
●マンションを売却するのは購入から１５年目がベスト。
・マンションの修繕積立金が１５年目を超えたあたりから突然上がる。(特に超高層マンション）
・１５年というのは価格の高い設備機器、（ガス給湯器や浄水器、食器洗い機）が壊れ始める時期でDもある。
・所得税や住民税が１０年間も減額される住宅ローン減税の対象となる中古マンションは、築後２５年目まで。買い手も住宅ローン減税をフルで活用できるため、購入のインセンティブも働く。
●水回りが汚れていると価格が下がる。
女性客が物件を選ぶ場合、台所や風呂、トイレの清潔さは大きな決め手となり、リノベーションに300万円掛かっても、それ以上の価格を上乗せできることもある。
★
・相場を調べる
・売る時期に気を付ける（不動産にもお客が動く時期と動かない時期がある）
・信頼できる不動産業者を見つけることが何より大切
▲チラシにだまされない。（ほとんどが嘘だと思った方がいい）営業担当者が過去の成約事例や問い合わせを元に作る。
▲査定価格の算出に３つあるが、居住用マンションの場合はもっぱら取引事例比較法が使われる。これは過去の取引事例から導き出される。
不動産業者が参考にしているデータベースがあり、不動産流通機構が運用している「レインズ」がそれ。一般の人は見ることができない。実際に幾らで取引されたが掲載されている。
●一般の人はまず3社に査定依頼をして価格を比較することが基本。
その上で「SUMO」や「athome」などの情報サイトで売り出す物件と同様の立地条件や間取り、方角で物件を検索してみればいい。
手軽なのは「イェイ」などの一括査定サイト。
物件の情報を入力し、最大で6社の不動産業者からの無料で査定結果を得られる。
▲その代り、不動産業者から一気に営業電話がかかってくる。
また、「マンション.navi」も心強い。
このサイトでは日々の相場がわかる。
保有するマンションの価格を定点観測するにはもってこいだ。
マンション販売には知識が必要。
査定価格は市場で売り出されている販売価格を元に出していて
実際の成約価格は査定価格の±5%くらい。
●実際の売却の際は、多くの人が大手に任せている。
買うことに関しては中小が力を発揮するが、売ることについては大手が優位に立っている。
●ほとんどの売り手が選ぶのが「専任媒介契約」だ。
1社の不動産業者にしか依頼できないのは専属専任媒介契約と同じ。
ただし、売り手が自分の知人など、自ら買い手を見つけてきた場合、仲介業者を挟まずに契約することが可能だ。その場合には仲介手数料を払う必要がなくなる。
不動産業者は売り手に対して、2週間に1回、売却活動を報告する義務がある。
●最後に最も自由度が高いのが「一般媒介契約」だ。複数の不動産業者に同時に依頼できる。
ただし、仲介業者としての手数料が下がるので、熱心に営業してくれない。また、この契約の場合、売り手に対する報告義務も無し。また、多くの不動産業者から内覧の予約が入った場合などは、自分でその調整をしなければならない。
よって、不動産のプロなどがこの契約方法を選ぶ。
■売り出し、高く売る内覧術
お香をたくなど、部屋の臭い対策で売り値がかなり変わってくる。
内覧前には必ず窓を開けて、空気を入れ替える！
観葉植物を置く、照明器具を明るいものに取り換える。
ベランダの清掃。
●売れる物件はレインズに登録後、1週間以内に、内覧申込みが最低でも1-2件は来る。もし来ないようであれば、広告や販売戦略に問題があると考えるべき。
営業担当が片手仲介に持ち込むことを前提にきちんと資料を作っているか？
マイソク（物件広告）に写真を多く使って、物件の魅力を伝えているか、レインズに「広告可」で掲載されているか、レインズに写真が掲載されているか、レインズに掲載された図面を確認させてもらったか？
▲業界三大悪弊
・干す、値こなし、囲い込み。
干す － 相場より高い査定価格を売主に提示して媒介契約を取ってしまい、情報サイトで広告掲載をしなかったり、「広告不可」として真面目に販売活動をしない。他の不動産業者が自社サイトに掲載できない。
値こなし － 一定期間”干して”おいた物件を、売れないから売り出し価格を下げましょうと一気に値をこなすとういう意味。
囲い込み － 他社の買い手側の営業担当者からの問い合わせや内覧申込みを「すでに成約目前」などとうそを一定受け付けないＫと。
■売却益の税率は5年で半分に。
・所有5年を境に税率が大きく変わる。
5年以内が39%、それ以降は20%とほぼ半分に下がる。
売却益の算出方法は
売れた金額から土地、建物の取得費と不動産業者への仲介手数料などを差し引いたもの。（リフォーム代、建物は減価償却費を所有年数分差し引く）
▲マイホームは売却益が3000万円までは控除される特定があるが、買い替えの場合は新たに住宅ローン控除を受けれない。
例）5000万円で買ったマンションを5800万円で売り、減価償却費が135万、所得額が740万、税率が39%の場合は531万円
■不動産の売却時は損益通算ができる。
例えば、田舎の両親の自宅を売却して、2000万円の損失が出たが、都心の自宅を売却して1000万円の利益がある場合は、1000万円の損失となるため、課税が避けられる。
相続税の節税目的に、タワーマンションの高層階を購入し、さらに賃貸するスキームが流行し、これが相場の上昇をけん引していると言われる。
▲売れない場合は買い取り業者に頼む方法があるが、デメリットは売却価格が相場の3-4割安いケースとなる場合がほとんど。
▲空き家の解体には約150万円掛かる。
▲悲観シナリオでは「３軒に１軒」が空き家になる。
空き家問題の顕在化は地方だけではない。
１０００万戸空き家地獄
▲日本の政策は新築重視で、新築と中古のバランスが取れた住宅計画がない。
欧米では家を循環利用しているのに、日本では使い捨てしている。
欧米では石造りで頑丈な建物が多いうえに、古く歴史のある建物が高く評価される。
日本では、税法上の耐用年数である２２年に引きずられて、２０-２５年で建物の価値がゼロになるとうのが業界内の常識となっている。
投稿日 2015年9月7日月曜日
聞きかじり －マイあさラジオ 15年9月2日「WTI原油価格、40ドル割れで2番底に」 日本エネルギー経済研究所 小山氏より
・基本は供給過剰。
・1日当たり150万バーレルほど供給が需要を上回っている。
・生産コストの高い施設は一時中止。
・シェールオイルの動向は、コスト削減努力により想像以上に価格に対する体力がついている。
（▲大規模施設に対する投資は冷え込み。将来的には供給に問題が出てくる可能性もある。）
・OPECは高い生産水準を継続、市場シェアを守る方針は変わらず。生産目標は日量3000万バーレルで、最大のサウジアラビアの動向によって変わる。
・2020年ぐらいまでは再度値段が上がる可能性もある。（長期的には）
・1日当たり150万バーレルほど供給が需要を上回っている。
・生産コストの高い施設は一時中止。
・シェールオイルの動向は、コスト削減努力により想像以上に価格に対する体力がついている。
（▲大規模施設に対する投資は冷え込み。将来的には供給に問題が出てくる可能性もある。）
・OPECは高い生産水準を継続、市場シェアを守る方針は変わらず。生産目標は日量3000万バーレルで、最大のサウジアラビアの動向によって変わる。
・2020年ぐらいまでは再度値段が上がる可能性もある。（長期的には）
2015年9月2日水曜日
投稿日 2015年9月2日水曜日
聞きかじり － 世界同時株安が日本経済に与える影響 － 慶応 金子勝氏 マイあさラジオ15年8月26日より
・世界中の中央銀行が金融緩和してだぶついたお金がさまよう。
・2008年9月のリーマンショックがまだ終わっていない。
・不動産バブルの崩壊が鮮明になっていくシナリオ
・中国政府が対策を打ち、スローなバブル崩壊になるシナリオ
・アメリカがゼロ金利政策から脱出すると新興国のマネーが引き上げられる。
・100年に1度の経済危機である。
1930年の大恐慌
1937-8年に不況
日本は37年にシナ事変から太平洋戦争に突入
ドイツは39年に第二次大戦に突入
もし中国バブルがはじけると、1937-8年に似た状況になる可能性がある。
一度大きな危機があり、7-8年でもう一度危機が来るので、
社会的に落ち込んだあと、立ち直れない。社会的に不安定になる。
前回は戦争に突き進んだが、
今回はナショナリズムの台頭で、外交摩擦が増える状況にある。
アベノミクスの株高看板が剥げ落ちつつある。
2％の物価目標は遠のき、日銀の国債保有高が300兆円に達し、出口が見えない。
一部の大手企業は好調だが、日本全体はマイナス成長
6月まで実質賃金マイナスが26か月継続
賃金抑制、雇用流動化、内部留保貯め込んだお金を海外におけるM&Aに積極的に行うだけで、国内市場が縮小している。
・2008年9月のリーマンショックがまだ終わっていない。
・不動産バブルの崩壊が鮮明になっていくシナリオ
・中国政府が対策を打ち、スローなバブル崩壊になるシナリオ
・アメリカがゼロ金利政策から脱出すると新興国のマネーが引き上げられる。
・100年に1度の経済危機である。
1930年の大恐慌
1937-8年に不況
日本は37年にシナ事変から太平洋戦争に突入
ドイツは39年に第二次大戦に突入
もし中国バブルがはじけると、1937-8年に似た状況になる可能性がある。
一度大きな危機があり、7-8年でもう一度危機が来るので、
社会的に落ち込んだあと、立ち直れない。社会的に不安定になる。
前回は戦争に突き進んだが、
今回はナショナリズムの台頭で、外交摩擦が増える状況にある。
アベノミクスの株高看板が剥げ落ちつつある。
2％の物価目標は遠のき、日銀の国債保有高が300兆円に達し、出口が見えない。
一部の大手企業は好調だが、日本全体はマイナス成長
6月まで実質賃金マイナスが26か月継続
賃金抑制、雇用流動化、内部留保貯め込んだお金を海外におけるM&Aに積極的に行うだけで、国内市場が縮小している。
2015年8月29日土曜日
投稿日 2015年8月29日土曜日
http://www.pan-de-pizza.com/untitled-c1o20
見かじり - 食パンをピザ生地に変身させる「 パンデピザ」WBSから
いいアイディアです！
WBS
トレたまは相内キャスターの得意分野（？）食レポです。食パンをピザ生地に変身させる「 パンデピザ」その他の ...
相内です。私が持っている円盤型
この中に食パンを入れると・・・
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